Droit foncier

Cours droit foncier 

Ouardghi Mohamed

Etudiant chercheur

Introduction :

Tout projet, qu’il soit industriel, commercial ou touristique est accès sur l’immeuble. Toute tourne autour de l’immeuble. L’immeuble est aussi un moyen pour réaliser la stabilité et la sécurité. Il peut également jouer un rôle sur le plan économique et social. Pour qu’il puisse accomplir sa mission, l’immeuble doit être doté d’un cadre juridique adéquat qui doit évoluer en fonction des besoins. Il faut tout un arsenal juridique pour satisfaire tout les besoins.

On Crée de nouveaux textes pour les nouvelles situations et pour régler le tas de problèmes qui se posent au fur et à mesure. Donc, le droit suit l’évolution de la société.

Le Maroc se trouve parmi les pays qui ont veillé sur l’évolution de leurs régimes fonciers dans le but de sauvegarder le patrimoine immobilier, puisque le titre foncier donne à l’immeuble une certaine force et le protège contre toute contestation ; il est inattaquable. Le régime foncier Marocain est un régime mixte et diversifié, il admet la juxtaposition de deux régimes différents : d’une part, le régime des immeubles immatriculés régit par le Dahir du 12 aout 1913 et le régime des immeubles non- immatriculés tel qu’il est régit par le code des droits réels objet de la loi 39- 08 promulguée par le Dahir du 22 novembre 2011.

Quand un immeuble est immatriculé, il a plus de valeur que le non- immatriculé. L’idéal c’est d’arriver à la généralisation de l’immatriculation de l’ensemble du pays.

L’immatriculation en principe, est facultative au Maroc.

Avant cette date, les droits réels étaient régit par les règles de droit Musulman et quelques règles du droit civil. D’ailleurs, l’article 1 du code des droits réels renvoi toujours au D .O.C qui s’applique en cas d’absence de dispositions contraires et au rite Malikite.

Le régime des immeubles immatriculés obéit au principe de la publicité foncière qui puise des origines dans l’acte Torrens ; Robert Torrens est le nom de son auteur. C’est un australien chargé de faire une étude critique sur le régime foncier en Australie. Et ensuite, il a inspiré plusieurs autres pays. On s’est inspiré des Australiens. Celui- ci était chargé d’étudier le régime foncier Australien, il a relevé ses défauts pour proposer des remèdes qu’ils convenaient d’y apporter. Ses théories ont été adoptées par le parlement d’Australie en 1958. Compte tenu de son importance, cette théorie a exercée une grande influence sur plusieurs législations étrangères. Le régime foncier Marocain est régit par le Dahir du 12 aout 1913 tel qu’il est modifié par la loi 14-07 et complété par elle et le Dahir du 02 juin 15 tel qu’il est modifié par la loi 39-08 relative au droit réel. A coté de cette juxtaposition des deux régimes, il faut signaler que le régime foncier Marocain est très diversifié. On peut citer par exemple, le régime relatif au domaine public, le régime relatif au domaine des propriétés privées, le régime relatif aux terres Habbous, le régime relatif à la loi de propriété des immeubles bâtis. Le régime relatif aux terres guiches… L’étude de quelques régimes spéciaux pris comme exemple suffit a donné une idée sur la diversité du régime foncier Marocain.

 Les terres Habbous : Le Habbous est un acte par lequel une personne se dépouille d’un ou de plusieurs de ses biens- généralement immeubles-  et les mets hors commerce ; les choses qui ne peuvent pas faire objets de transactions. Ils sont en principe, insaisissables et inaliénables.

Les terres guiches : Ce sont des terres agricoles ou à vocation agricole ou des pâturages. Jadis, le Sultan concédait ; transférait ses terres et les mettait à la disposition des soldats en vue de les exploiter et d’en jouir en contre partie des services rendus au sein de l’armée. Une fois qu’ils ont cessé de servir l’armée, les soldats étaient autorisés à continuer l’exploitation de ses terres moyennant une contrepartie pécuniaire. Les membres de la tribu étaient exonérés de l’impôt sauf la Zakat. Ces terrains sont placés sous la tutelle du Ministère de l’intérieur.

Le domaine forestier : la gestion du domaine forestier est confiée à l’administration des eaux et forets qui dépendent du Ministère de l’agriculture (le haut commissariat des eaux et forêts de nos jours). Ces biens sont inaliénables, mais le législateur a permit à certaine tribu d’exploiter et de jouir du domaine forestier moyennant une autorisation des autorités concernées.

Les terres collectives : Ce sont des terres dont la jouissance se fait à titre collectif par des tribus. Ces terres sont sous la tutelle du Ministre de l’intérieur. Elles sont en principe insaisissables et inaliénables. Bien que ce principe de l’inaliénabilité a été tempéré. Puisque l’acquisition d’un terrain collectif peut se faire par exemple par l’Etat, les communes et les établissements publics. Des terres de culture ou d’arcors qui appartiennent soit à des tribus ou à une fraction de tribu qui l’exploite collectivement.

A coté, de ces régimes spéciaux, il y a le Dahir du 12 aout 1913 qui régit les immeubles immatriculés tel qu’il a été complété et modifié par la loi 14-07. Alors cette loi a été promulguée par le Dahir numéro 1/11/177 qui est venu modifier et complété le Dahir de 1913. A coté de la loi générale, il y a des dispositions complétés par la loi et qui rentrent dans le cadre du plan de la réforme des textes juridiques régissant le régime foncier au Maroc. Ce texte était attendu depuis le milieu des années 90. Il a été élaboré à l’initiative de L’A.N.C.F.C.C (L’agence nationale de la conservation foncière du cadastre et de la cartographie), et dont la dernière modification remonte à 1954. L’objectif du législateur était de réduire les délais et d’alléger les procédures liées à l’immatriculation. Le changement le plus important a signalé réside au niveau des oppositions. Le nouveau texte a essayé de pénaliser d’avantage les oppositions abusives. Le législateur a donc décidé de modifier un texte pré- existant datant d’un siècle au lieu de produire un nouveau texte. Le nombre des articles concernés par les modifications apportées par la loi 14-07 demeurent importantes et justifient peut-être la promulgation d’un nouveau texte.

Dans le cadre de ce cours, nous allons étudier le régime de l’immatriculation foncière tel qu’il est régit par le Dahir du 12 aout 1913 modifié et complété par la nouvelle loi 14-07.

Nous allons commencer par le régime d’immatriculation :

-La définition, les avantages et le caractère de l’immatriculation.

-Les autorités compétentes en matière d’immatriculation.

-Le déroulement de la procédure d’immatriculation.

-Le problème des oppositions au niveau de la voie administrative et la voie judiciaire.

 Chapitre I : régime d'immatriculation

Section1.   Le régime d'immatriculation foncier au Maroc

Pour bien cerner le régime de l’immatriculation foncière, il convient d’abord de donner une définition, de préciser ses caractères ainsi que les formalités suivies depuis le dépôt de la réquisition jusqu’à l’établissement du titre foncier, ensuite il faut examiner les étapes que traverse la procédure d’immatriculation qui commence par une phase administrative et se termine par une phase judiciaire en cas d’opposition.

§1 : Notions générales :

Avant la loi 14-07 qui est venue modifiée et complétée le Dahir de 1913, l’immatriculation consistait a placé l’immeuble sous le régime du présent Dahir de 1913 sans qu’il puisse y être ultérieurement soustrait. Il donne lieu à l’établissement d’un titre foncier qui précise la situation de l’immeuble et le purge de tous les droits réels antérieurs (non révélés au cours de la procédure). L’article 1.

La loi 14-07 qui est venue modifier et compléter le Dahir, introduit une définition beaucoup plus claire de l’immatriculation dans son article 1. Aux termes de cet articles, l’immatriculation a pour objet de placer l’immeuble qui a tété soumit sous le régime de la présente loi sans qu’il puisse y être ultérieurement soustrait. Il consiste à immatriculé un même immeuble suite à une procédure de purge donnant lieu à l’établissement d’un titre foncier qui annule tout titre et purge tous droits antérieurs qui n’y seront pas mentionnés sur le titre foncier, tout actes et faits établis portant transmissions, extinctions des droits réels, constitution, charges foncières relatives à l’immeuble qui en fait objet. Selon cet article, l’immatriculation comprend non seulement la procédure d’immatriculation foncière proprement dites mais aussi la phase d’inscription sur le titre foncier de tout acte prévu par la loi, alors que le Dahir du 12 aout 1913 limitait l’immatriculation à la procédure proprement dite. On a une définition plus large dans la loi par rapport au Dahir ; c’est un avantage.

L’immatriculation peut donc être définit comme l’ensemble des formalités qui donnent lieu à l’établissement du titre foncier en vue de déterminer la situation juridique et matérielle de l’immeuble. Elle consiste aussi à insérer sur le titre foncier ainsi établit tout acte et fait ayant pour objet la constitution, la transmission, la Modification, la reconnaissance ou l’extinction des droits réels ou charges foncières relatifs à l’immeuble qui en font l’objet.

La propriété peut faire l’objet de démembrement et donné lieu à des droits réels accessoires (droit d’usage d’habitation, amphithéose, droit d’usufruit…), pour que le propriétaire préserve son bien si jamais un droit d’usufruit a été grevé sur l’immeuble. L’usufruit prend fin une fois le décès de l’usufruitier et il nait en vertu d’un acte).

Le problème de savoir si les actes subséquents ; postérieurs à la procédure d’immatriculation font partie intégrante de celle- ci  ne se pose plus. Puisque les dispositions de l’article premier sont claires là- dessus.

L’immatriculation fait appel à la publicité, elle est précédée de plusieurs opérations techniques et juridiques destinées à préciser les limites de la propriété, sa superficie, les droits réels grevant cette propriété. Elle donne des précisions relatives aux propriétaires ainsi qu’au titulaire du droit réel qui figure sur le titre foncier accompagné du plan de l’immeuble.

§2:    Les avantage d'immatriculation

L’immatriculation revêt une grande importance. Elle a plusieurs avantages et à titre d’exemple, on peut signaler les avantages suivants :

-Le titre foncier, une fois l’immeuble immatriculé, permet de définir l’identité de l’immeuble aussi bien sur le plan matériel que juridique. Il suffit de se référer au titre foncier pour avoir une description détaillée  de l’immeuble. Sur sa consistance, ses limites, les propriétaires de l’immeuble ainsi que les titulaires de droits réels grevant l’immeuble.

-L’immatriculation facilite l’accès au crédit. Nul ne peut se douter du rôle du crédit dans la vie économique et sa contribution à la réalisation des projets nécessaires au développement économique et social. Seulement le crédit, repose sur la confiance réciproque entre le créancier et le débiteur, les banques et les organismes de crédits cherchent à s’entourer de garanties pour être payé à l’échéance sans difficultés.

La sécurité en matière immobilière est la base du crédit, en effet, les créanciers redoutent souvent l’insolvabilité de leurs débiteurs et cherchent des garanties parmi lesquelles l’hypothèque assure le minimum de confiance nécessaire et confère à son titulaire le droit de préférence et le droit de suite. Grace au système de la publicité foncière, les créanciers disposent d’un certain nombre de données leurs permettant de décider de l’octroi du crédit, de déterminer le montant du crédit, de la durée du crédit et du taux d’intérêt si il y’a lieu.

Les documents dont dispose la conservation foncière leurs permettent de vérifier s’il contracte avec le propriétaire légitime de même ils leurs permettent d’avoir une idée sur la valeur réelle de l’immeuble et surtout si l’immeuble a été hypothéqué auparavant ou si il a fait l’objet de poursuites judiciaires en raison du non- paiement d’un prêt antérieur. Même le requérant peut bénéficier d’un prêt hypothécaire puisque l’immeuble en cours d’immatriculation n’est pas juridiquement paralysé pendant le déroulement de la procédure et peu faire l’objet de transactions notamment être hypothéqué.

En cas de non paiement à l’échéance par les créanciers, l’organisme de crédit peut demander au président du tribunal de première instance de mettre le débiteur en demeure pour payer le montant du prêt et ses intérêts. Si le débiteur cesse de rembourser définitivement ses dettes, il est procédé à la vente de l’immeuble aux enchères publiques.

- Comme l’immatriculation met fin à toutes les contestations, elle permet d’augmenter le prix de l’immeuble et d’améliorer sa valeur. L’immeuble immatriculé encourage les détenteurs de capitaux à réaliser leurs projets et investir dans le domaine de l’immobilier. Il en résulte que l’immeuble demeure la base fondamentale de tout développement économique et social du pays.

- L’immatriculation permet la construction de grands ensembles immobiliers favorisant l’expansion de l’urbanisme et permettant d’atténuer la crise du logement.

Les caractères de l’immatriculation :

L'immatriculation relevé plusieurs caractère en principe il est facultatif en plus il relève d'autre caractères tel que la spécialité foncière et la perpétuité. الأبدية

1.       En principe, l’immatriculation est facultative.

Ce caractère facultatif de l’immatriculation permet de sensibiliser les citoyens et les habituer progressivement à ce régime afin qu’ils puissent avec l’évolution du temps prendre conscience de ses intérêts et ses avantages. Effectivement, après avoir pris conscience de ces avantages, le promoteur immobilier a commencé à privilégier les immeubles Immatriculés parce qu’ils ne font plus l’objet de contestations.

Seuls les droits réels qui figurent sur le titre foncier sont pris en considération. Ensuite, les ressources matérielles et humaines dont dispose l’Etat ne lui permette pas dans l’état actuel des choses de rendre l’immatriculation obligatoire.

En effet, pour que ce régime puisse fonctionner correctement, il faut un certain nombre de cadre supérieur comme les ingénieurs géomètres topographes et leurs adjoints. Ainsi, que des juristes compétents chargés de suivre le déroulement des opérations d’immatriculation.

De même, il faut se procurer des capitaux importants pour rendre l’immatriculation obligatoire. Il en résulte que dans l’état actuel des choses, l’insuffisance des moyens matériels et humains rend difficile l’expansion de l’immatriculation au Maroc.

Malgré le fait que le requérant ne peut plus retirer sa réquisition une fois qu’il l’a déposé. Il existe des cas ou le législateur lui- même lui donne indirectement la possibilité de le faire sans qu’il puisse en résulter une sanction. Parmi les cas où le requérant peut se délier de sa réquisition, on peut citer les cas suivants :

En vertu de l’alinéa 2 de l’article 23 tel qu’il a été complété et modifié par la loi 14-07 si le conservateur de la propriété foncière ou son délégué ( on parle du bornage, c’est l’ingénieur géomètre topographe ) n’a pu effectuer l’opération de bornage deux fois consécutives en raison d’un litige concernant l’immeuble. La réquisition doit être retirée.

Si l’immatriculation est en principe facultative, elle peut devenir obligatoire dans certains cas. Parmi ces cas citons à titre d’exemple les situations suivantes :

L’immatriculation est obligatoire en cas d’opposition concernant le domaine de l’Etat. Ensuite, l’immatriculation est obligatoire quand elle est ordonnée par les tribunaux compétents au cours d’une procédure de saisie immobilière. L’article 8 du Dahir 12 aout 1913 modifié et complété par la loi 14-07 : L’immatriculation est obligatoire dans les secteurs soumis à remembrement (c’est une opération qui permet de substituer à des parcelles de forme irrégulières parfois enclavées et souvent dispersées. Des lots de forme régulière aptes à l’emploi des techniques modernes de culture.

Techniquement, le remembrement se traduit par la réunion de toutes les parcelles du secteur en un certain nombre de lots de valeur productive est équivalente attribuée au prorata proportionnellement.

Compte tenu de la dispersion des terres agricoles, le Maroc a procédé à leurs remembrements en vue de leurs répartitions sous une forme qui permettra leurs exploitations.

L’immatriculation peut avoir lieu à la demande de l’intéressé ou d’office par le conservateur. Le succès de cette opération a donné lieu à la promulgation du Dahir du 30 juin 1962 tel qu’il est modifié par le Dahir du 25 juillet 1969.

L’immatriculation est obligatoire en ce qui concerne les lotissements, les groupes d’habitations, les morcellements et l’immatriculation des terres collectives. Dans le but de rendre progressivement l’immatriculation obligatoire, la loi 14-07 a prévu un certain nombre de dispositions. Cette loi a imposé au propriétaire dans certaine zones géographiques l’obligation d’immatriculé leurs biens immobiliers dans le but de généraliser l’immatriculation à tout les immeubles.

La part des immeubles qui sont actuellement immatriculés est faible.

Plus de 70 pour cent des terraines ne sont pas encore concernés par l’immatriculation. Il est prévu que l’immatriculation obligatoire va concerner dans un premier temps l’axe Casa- Rabat.

Il découle des dispositions 14- 07 que les zones d’immatriculation obligatoire sont délimitées par arrêté qui doivent être publiés et affichés dans les locaux des autorités locales de la commune, du tribunal de première instance et de la conservation foncière.

Le déroulement des opérations relatives à l’immatriculation obligatoire est confiée à une commission dite commission d’immatriculation obligatoire. Cette commission est présidée par le représentant de l’autorité locale et comprend les membres suivants :

-Le président de la commune concernée ou son représentant.

-Le conservateur de la propriété concernée ou son représentant.

-Le chef du service du cadastre concerné ou son représentant.

2.       Le deuxième caractère : la spécialité foncière 

Elle signifie que chaque immeuble à son titre foncier et l’immatriculation ne concerne que cet immeuble. peut importe que l’immeuble soit composé d’un seul ou de plusieurs parcelles indépendantes des une et des autres, ou que la propriété appartient à une seule personne où se trouve dans un état d’indivision.

Si une personne dispose de plusieurs immeubles et qu’elle désire demander leurs immatriculation, elle se doit de déposer appart une demande de réquisition pour chaque immeuble. Chacun de ces immeubles est immatriculé appart comme si ces immeubles appartiennent à différents propriétaires.

Enfin, il faut signaler la perpétuité de l’immatriculation, il découle de l’article 1 du Dahir. Une fois immatriculé, l’immeuble ne perd plus ce caractère et ne peut pas être soustraire ultérieurement aux dispositions du présent arrêt.

Section2- : Les autorités compétentes en matière d’immatriculation

L’application des dispositions de la loi 14-07 sur l’immatriculation incombe à deux autorités distingué l’une administratif et l’autre judiciaire. En principe c’est l’autorité administratif qui est charger de l’application du texte relative à l’immatriculation, quand à l’autorité judiciaire il est compétent de connaitre les litiges au quelle donne lieu à l’immatriculation tel que l’opposition.

§1.   Les autorités administratives :

Il s’agit de l’ANCFCC, de conservateur (de propriété foncière) et de conservateur général.

I.   L’ANCFCC :

L’ANCFCC est créer par la loi 58-00 promulgué par le dahir du 1^ère février 1-02-125 de 13 juin 2002, cette agence dans le siège à rabat est un établissement publique doté de l’autonomie financière il est placé sous la tutelle de l’Etat.

                a.  La fonction de l’ANCFCC : les fonctions de cette agence sont multiple il peut notamment accomplir les fonctions suivante :

                -L’immatriculation de la propriété foncière ;

                -La publicité et la conservation des droits réels et charge foncière

                -la conservation des archives et documents

                -il peut aussi effectuer des études et fournir l’assistance juridique et technique en faveur de toutes personnes qui ont fait la demande, il s’occupe de l’établissement et la révision de la carte topographique du royaume.

                b.  Les organes de l’ANCFCC : se compose des organes suivants :

                1-D’abord le conseil d’administration celui-ci est composé de représentant de l’Etat a savoir le chef du gouvernement aussi de plusieurs ministres ou leurs représentants.

Le conseil d’administration se réunir sur convocation de son président délibère valablement lorsque la moitié au moine de ses membres est présente ou représenté.

                2-Le directeur de l’ANCFCC : il est chargé de gérée l’agence et de la représenté vice-à-vice de l’Etat de toutes administrations publique et de tiers. Il exécute les décisions du conseil d’administration, il assiste la réunion du conseil d’administration, il représente l’agence en justice et gère sont personnels.

                II.   Les conservateurs

A.      Le conservateur (de propriété foncière) : la procédure d’immatriculation est ont principe administratif il se déroule sous la responsabilité du conservateur.

1- la nomination du conservateur : le conservateur est nommé par arrêté du directeur de l’ANCFCC,  avant la création de cette agence il était nommé par  arrêté du ministre de l’agriculture sur proposition du conservateur général. Avant la prise de ces fonctions le conservateur prêt cernant devant le TPI, chaque préfecture ou province il est nommé un ou plusieurs conservateurs de la propriété foncière.

Le conservateur exerce ses fonction sous l’autorité de conservation général conformément à l’article 1^ère du dahir du 1953 il est assisté par un conservateur adjoint, il est chargé de l’application des textes relative à l’immatriculation depuis le dépôt de la réquisition jusqu’à l’établissement du titre foncier, ainsi que tout les opérations subséquentes à cette décision.

2-les missions ou les attributions du conservateur :

       Il est tenu d’accomplir de plusieurs missions quand peut citée comme suite :

La réception des réquisitions d’immatriculation et l’accomplissement de toutes les formalités que nécessite l’inscription sur le titre foncier. La conservation des titres et documents  relative aux immeubles immatriculés, ainsi que les plans cadastraux établir par le service du cadastre. La délibérante des copiés des documents inscrit dans le titre foncier, la perception des taxe sur les transactions.

Le conservateur a pour mission de gestion des différents services d’une conservation foncière qui peuvent être décrit brièvement comme suit :

Le service charge de réception des publique et de son informations, il est également charger de la réception des réquisitions d’immatriculation, des contrats des documents relatives aux inscriptions, le service de lotissement, le service de la documentation charger de la conservation des archives et de la tenu des fichiers, le service administratif charger du personnels.

Notons enfin que le conservateur est responsable de la tenu de certains registres et répertoires afin qu’il puisse remplir ses missions de bonne condition, il s’agit des registre suivantes :

a.       Le registre de dépôt : le conservateur tient un registre de dépôt où sont constatées par numéro d’ordre et à mesure qu’elles s’effectuent les demandes d’inscription et les remise des pièces. Il accomplit les formalités dans l’ordre des demandes, c’est la date porté sur le registre de dépôt qui sera mentionné par la suite sur le titre foncier. Ensuite le registre de dépôt est établir deux exemplaire dont l’un est mis à la disposition du conservateur, l’autre est déposé au secrétariat greffe du TPI du lien de la conservation foncier.

b.      Le dépôt des oppositions : Dans ce registre sont inscrites les oppositions telles par les opposant contre les réquisitions d’immatriculation.

c.       Le registre d’ordre des formalités préalable à l’immatriculation : tous les droits réels et charge foncière grevant l’immeuble et qui sont pris en considération par le conservateur pour établir le titre foncier.

d.      Le registre d’ordre des formalités subséquent à l’immatriculation : ce registre est réserver aux transactions subséquent à l’immatriculation de l’immeuble telles que les aliénations, les dévolutions successorales, les hypothèques, etc.…

e.      La table alphabétique des titres de propriétés : Dans cette table alphabétique il est procédé à une classification des titres des propriétés en fonction du nom de l’immeuble et non en fonction de son numéro.

f.        La table alphabétique des titulaires des droits réels et des baux inscrit : Cette table permet de classer tous les propriétaires, les titulaires des droits réels accessoires ainsi que les titulaires d’un contrat de bail qui sont inscrit régulièrement.
La page de ce registre doivent être numérotées et doivent se suivre. Elles portent le cacher du chef du service concerner.

B.      Le conservateur général :

Compte tenu de l’importance des affaires qui sont soumis au conservateur, le législateur à crée la conservation générale en vertu du dahir de 25 Déc. de 1953 dans le siège de rabat.

Le conservateur général à des missions très variées. Il est chargé notamment de supervisé d’assuré les coordinations entre les conservations foncier du Royaume. D’unifier toutes les décisions pris par le conservateur générale et de rapprocher les pointes de vue des conservateurs, en vue d’une application des textes relatives à l’immatriculation, contrôlé les missions qui sont confiée au conservateur et leur donnée toutes les instructions ainsi que toutes les directives nécessaire.

 §2.   Les autorités judiciaires compétentes : chargées de l’application du régime foncier

1.       Les TPI :               le TPI est une juridiction de droit commun qui a une compétence générale et compétent pour connaitre de toutes les affaires et compris celle relative à l’immatriculation, il ne peut être divisée en plusieurs chambres et comprend notamment une chambre immobilière.

2.       Les cours d’appel :         La cour d’appel est compétente pour connaitre des jugements rendus en premier ressort par le tribunal de première instance et de toutes les affaires dont la compétence lui est attribuée un texte spécial. Tous les jugements rendus par les TPI en matière immobilière sont susceptibles d’appel devant la cour d’appel.

3.       La cour de cassation – suprême :            il se trouve au sommet de toutes les juridictions du Royaume dans le siège Rabat, ce n’est pas un troisième degré de juridiction son fonction consiste à vérifier si les juridictions inférieurs  ont appliqué ou non la loi.

Chapitre II : la phase administrative de l’immatriculation

Section1-.  Le caractère obligatoire ou facultatif de l’immatriculation)

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Section2-.  La procédure d’immatriculation : 

La procédure d’immatriculation commence par le dépôt de la réquisition (a) et se termine par l’établissement du titre foncier (b), en même temps que la réquisition d’immatriculation des originaux ou les copiés certifier conforme des titres, acte et document connaitre de nature de droit de propriété et les droits réels dans l’existence de l’immeuble.

La procédure d’immatriculation suit les six étapes suivantes :

1.       Le dépôt de la réquisition

L’art 10 de la loi 14-07 à désigné les personnes qui sont habilité à déposer une réquisition d’immatriculation et qui doit contenir à des conditions celle-ci doit contenir certaines énonciation qui peuvent être regroupées comme suite : 

                -Tout ce qui concerne l’identité du requérant et son état civil

                -Tout ce qui concerne l’immeuble, objet de la réquisition

                - Les titres et documents sur lesquels s’appuie le requérant et qui peuvent qu’il est propriétaire de l’immeuble objet de la réquisition.

2.       L’extrait de la réquisition d’immatriculation

                Après la réception de la réquisition d’immatriculation par le conservateur, ce dernier prépare un extrait de la réquisition contenant les principales énonciations qui figurent sur la réquisition, en particulier le nom du requérant, le nom de l’immeuble, ses limites...

3.       La publicité de la réquisition au B.O

Le conservateur envoie une copie de cet extrait aux instances concernées en vue de son affichage.

4.       Le bornage

Après la publicité de l’extrait, le conservateur en collaboration avec le service du cadastre fixe la date du bornage et convoque tous ceux qui y sont intéressés.

Le bornage est une opération technique effectué par un topographe qui doit fixer les limites de l’immeuble, sa superficie.

5.       La publicité de l’avis de clôture de bornage

Après le bornage et la réception du procès verbal par le conservateur, celui-ci procède à la publicité de l’avis de clôture de bornage. Cette étape est très importante pour connaitre la situation juridique de l’immeuble.

6.       L’établissement du titre foncier

A la fin de ces différentes étapes, le conservateur procède à l’établissement du titre foncier.

      →   Seront examinées dans cette section, les questions suivantes : La réquisition d’immatriculation, les formalités de la réquisition, la publicité pendant le déroulement de la procédure d’immatriculation et enfin le bornage.

                §1. La réquisition d’immatriculation

       Qui déposé la réquisition ??

                La repense à cette question est donné par l’article 10 du  dahir de 1913 tel qu’il a été modifié et complété par la loi 14-07, au terme de cette article, LA réquisition d’immatriculation peut être déposé par le propriétaire, le copropriétaire ou les bénéficiaires de certains droits réels.

                §2.  Les formalités de la réquisition

La forme de la réquisition :        Le législateur n’a imposé aucun forme particulière au terme de l’article 13 du dahir du 1913 en requérant l’immatriculation remet au conservateur de la propriété foncière qui en délivre récépissé une déclaration signée d’elle même ou d’un mandataire muni d’une procuration spéciale.

                Le conservateur remplit un imprimé spécialement réservé à cet effet que le requérant doit signer « si le requérant ne peut ou ne sait pas signer, mention en est faite par le conservateur de la propriété foncière qui certifie que la remise de la réquisition lui a été faite par le requérant qui y est indiqué, après qu’il se soit assuré de son identité.

a.       Les mentions qui doit contenir la réquisition : la réquisition doit contenir certains mentions concernant le requérant d’autre sont relative à l’immeuble, objet de la réquisition.

1.       Les montions relative au requérant :

Le but de ses montions est de vérifier l’identité du requérant ainsi que sa qualité, il faut indiquer se qui suite :

                -Le nom et prénom du requérant

                -son domicile – son état civil – sa nationalité

                -Et il y a lieu le nom du dépôt

·         Si l’immeuble est en état d’indivision, il fout fournir les même renseignements que ci-dessus pour chaque co-indivisaire avec indication de la part de chacun d’eux.

·         Si l’immeuble est grevé de droits réels, il faut également fournir les mêmes renseignements pour chacun des titulaires de ces droits.

·         Si le requérant est une personne morale, cette éventualité n’est pas prévue par le législateur qui s’est contenez de faire uniquement allusion aux personnes physiques.

2.       Les mentions relatives à l’immeuble

Ils doivent être très précise pour faire accéléré la procédure, car l’insuffisance de précision de ces mentions peut entraver la tache de conservateur ils sont prévu par l’article 13 du dahir de 1913 modifier et compléter par la loi 14-07. Il s’agit de la description de l’immeuble, il faut aussi indiquer toute les constructions et les plantations qui se trouvent sur cet immeuble. Sa nature septennat et aboutissant le nom et l’adresse du voisins et s il y a lieu le nombre sur lequel il est connu. Ensuite, il faut indiquer si le propriétaire procède l’immeuble en totalité ou en partie estimé la valeur vénale de l’immeuble (en argent) au moment de dépôt de la réquisition. Enfin, il faut indiquer toutes les droits réels existant sur l’immeuble.

b.      Les autorités chargées de la réception des réquisitions d’immatriculation

C’est le conservateur de la propriété foncière qui se charge de recevoir les réquisitions d’immatriculation qui sont déposée à la conservation foncière, d’ailleurs la réception des réquisitions d’immatriculation fait partie intégrant des attributions du conservateur tel qu’il découle de l’article 9 du dahir de 1913 MC-14-07.

c.       Les frais de conservation :

Le requérant doit payer les taxes prévues dés le dépôt de la réquisition, ceci en contrepartie d’un récépissé délivré à l’intéressé, qui justifie d’une part, les sommes payé et d’autre part, la date du dépôt de la réquisition. Les frais de conservation sont exigibles dès le dépôt de la réquisition d’immatriculation.

Section3-.  La publicité pendant la procédure d’immatriculation

Afin que la procédure d’immatriculation ne se déroule pas dans le secret, et dans le but d’informé les intéressé de prendre connaissance de cette procédure, le législateur la entouré une grande publicité depuis le dépôt de la réquisition jusqu’à l’établissement du titre foncier. Cette publicité se fait au B.O il accompagnée de l’affichage de l’extrait de la réquisition.

a.       La publicité au B.O

Dans le délai de 10 jours du dépôt de la réquisition le conservateur dresse l’extrait de la réquisition à publier au B.O. après la publication de cet extrait il dresse dans les deux mois qui suive la date de publication un avis contenant la date et leur dé bornage.

Il est signaler que le législateur reste fidèle à la publicité au B.O malgré autre problème qui pose, le législateur avait de profité de cette réforme pour trouver d’autre moyen beaucoup plus adapté à notre contexte national. En effet la publication U B.O ne permis pas d’atteindre les objectifs escomptés et ceci pour plusieurs raisons :

La plupart des intéressé sont analphabète et ignorant l’existence du B.O, bien que l’accès au B.O est réservé à une catégorie infime de la population tel que le personnel des entreprises les juristes et notamment les avocats notaire et les juges.

Le B.O n’est consulté que par certains personnes en cas de besoin, souvent les intéressé sont incapable de consulté l’extrait de B.O parce qu’ils ignorent même sont lieu d’édition le lieu réservé à la vente, surtout dans les compagnes ou les journaux ne sont pas toujours disponible.

Les personnes qui sont intéressé par la publication de B.O concernant l’immatriculation sont le conservateur chargé de suivre la procédure d’immatriculation et les juges dans la mission et d’appliqué les dispositions de la loi sur l’immatriculation, les opposant qui sont intéressé par ces publicités ils ont des difficultés pour est avoir accès bien quelle soit directement concerné.

Souvent ils ignorent toutes les formalités et les délais de publicité se manquent d’information explique l’importance où sont impliqué les victimes de la décision de l’immatriculation. Contenu de cette problème le législateur dans le cadre de cette réforme aurait vu prévoir d’autre moyen de la formation tel que la radio la télévision l’internet et surtout encouragé la criée dans les souks.

b.      L’affichage de l’extrait de la réquisition auprès des autorités administratives concernées :

Les exemplaires de l’extrait de la réquisition et de l’avis de bornage sont envoyés au président de conseil de tribunal, au président de TPI et au représentant de l’autorité local. Les autorités doivent afficher ses documents dans leur (dépôt) et les maintenir ainsi exposé au public jusqu’au jour prévoie pour le bornage, afin que les publics qui se prendre connaissance.

Dans le but de simplifiée la procédure ces autorités sont disposée d’envoyé au conservateur un certificat attestant que les formalités relatives à la publicité et l’affichage ont été effectivement accomplir.

L’affichage comme la publicité pose aussi de nombreux problèmes : par exemple au niveau de TPI les tableaux sont encombrés par les affiches qui n’ont aucun rapport avec l’immatriculation. La constitution de ces affiches n’est pas toujours facile, par conséquent il a fallait de multiplier les tableaux relative à l’affichage et serve ………exclusivement à l’immatriculation. 

(En plus de tout ça il y a aussi ce qu’on appel l’affichage auprès de la conservation foncière et l’affichage auprès du cadi et enfin la convocation au bornage ce dernier permet d’informer tous ceux qui sont intéressés par l’immatriculation et qui n’ont pas pu en prendre connaissance au moyen de la publicité et de l’affichage.)

Section4-.   Le bornage

Le bornage est d’abord une opération technique dirigé par le conservateur et effectuer par un géomètre qui appartient au corps des géomètres topographes. Ce dernier ce déplace sur les lieus pour effectuer un enquête concernant l’immeuble  objet de la réquisition, il place les borne pour délimité le périmètre indiquer le requérant et précisé les parties à l’immeuble qui font l’objet d’une opposition. 

Les opérations du bornage sont entamé après la publication de l’extrait de la réquisition d’immatriculation au B.O, une copie de cette extrait est adressé au service du cadastre qui établir un programme de bornage.

Les personnes convoqué sont invitées à ce présenté en personne ou par mandataire avec procuration régulière, pour assisté aux opérations de bornage, peuvent être convoqué au bornage les personnes suivantes :

-le requérant

-les voisins indiqués dans la réquisition d’immatriculation

-les titulaires des droits réelles et charges foncières qui se serait régulièrement révélés. Le législateur de la nouvelle forme à énuméré ici par rapport à l’ancienne texte puisqu’il reconnu les titulaires des droits réelles, le droit de déposée une réquisition d’immatriculation. 

Ensuite, ses convocations doivent parvenir aux personnes concernées au moins la jour avant le jour de bornage, soit par l’intermédiaire de l’ANFCC soit par poste souples ou commandé soit par l’intermédiaire de l’autorité local soit par qu’un autre moyen de notification.

Si le requérant ne se présent pas au bornage, il n’est procédé a aucune opération de bornage et dit négatif le procès-verbal de bornage va constater cette absence.

Si le référent d’immatriculation ne présente aucune excuse valable dans le mois qui suit la sommation qui lui adressé la réquisition d’immatriculation est considéré nul et non avenu, ensuite que l’on est de même, si le conservateur  n’a pu effectuer l’opération de bornage par le topographe en raison d’un litige concernant l’immeuble.

Ensuite la présence des intéressé sur les lieus au moment de déroulement des opération de bornage revu une grande importance et permis au titulaire du droit réel grevant l’immeuble, de faire opposition et de régler les litiges qui oppose les voisins concernant les trimètres de la propriété.

Si le bornage ne peut pas avoir lieu parce que les conditions ne sont pas favorable, et peuvent entraver sont déroulement. Le conservateur ou toutes personnes intéressé tel que le requérant ou l’opposant, peut adresser une demande au procureur du roi afin qu’il met à sa disposition la force publique qui sera charger de veiller sur l’exécution de cette opération. Donc, le procureur du roi doit faciliter avec l’aide de la force publique le déroulement du bornage tel qu’il découle de l’article 20 du dahir de 1913 modifié et complété par la loi 14-07.

Le conservateur dirige les opérations du bornage dans l’exécution et déléguer à un géomètre et inscrite au tableau de l’ordre national des ingénieurs géomètre topographe. Le géomètre doit dresser un procès-verbal qui doit signer, de même ce PV doit porter la signature de toutes les personnes comparants mention et faite qu’ils ne peuvent signer ou qu’ils s’y refusent. Ceci découle de l’article 21 du dahir de 1913 tel qu’il est modifié et complété par la loi 14-07.

Le PV du bornage est accompagné d’un plan sommaire appelé croqué de bornage. Ainsi, que des pièces fournies par les deux parties.

Le conservateur doit dans les quatre mois qui suive le bornage publié au B.O un avis de clôture de bornage, qui fixe le point de départ de délai d’un mois pendant lequel les oppositions encore être reçu par le conservateur foncière.

Le législateur à innové par rapport un ancienne texte puisqu’il reconnu seulement au conservateur le droit de recevoir les oppositions. Alors que sous dahir de 1913, le caïd ou le TPI était également habilité à le faire. 

Le bornage est donc une opération topographique très important c’est aussi la phase la plus dangereux dans le déroulement de la procédure qui ce permet de déterminé la situation matériel et juridique de l’immeuble, contenu de son importance et pour qu’ils puissent se déroule dans des bonnes conditions.

Le législateur a prévu des sanctions à l’encontre de toutes personnes qui entrave se déroulement celle-ci est punie d’un emprisonnement d’un à six mois et une amende dans le montant varie entre 500 et 1000 DH ou tenu de cette peine seulement. 

Chapitre II : l’opposition pendant la phase administrative

Section 1 : la procédure de l’opposition

La procédure d’immatriculation traverse plusieurs étapes, et commence par le dépôt de la réquisition et se termine par l’établissement du titre foncier. Pendant le déroulement de la procédure.

§1 : Qui peut faire l’opposition

Toute personne intéressée par la procédure d’immatriculation peut faire opposition si elle estime qu’il lui porte préjudice. Dans le but d’accélérai la procédure, La loi 14-07 à introduit de nouvelle disposition concernant l’opposition, d’ailleurs l’immatriculation apporte de la loi 14-07 concernant les oppositions.

Définition de l’opposition :

Selon l’article é’ du dahir de 1913 tel qu’il est modifier et compléter par la loi 14-07, l’opposition est une contestation de la réquisition élever par un tiers, et peut être aussi dans les cas suivantes :

-d’abord en cas de contestation sur l’existence ou étendu du droit de propriété de requérant d’immatriculation

-en cas de contestation sur l’exercice d’un droit réel susceptible de figurer un titre foncier.

-En cas de contestation d’un droit publié, suivant l’article 84 de la présente cour, cet article vise le cas où un droit soumis à la publicité et constituer sur l’immeuble au cours de la procédure d’immatriculation ou que se droit soit inscrit opposable de tiers. Le bénéficiaire doit effectuer à la conservation foncière, le dépôt des pièces exigé pour l’inscription, et ce dépôt est mentionné au registre des oppositions. Le jour de l’immatriculation situe se déroule normalement. Le conservateur procède à l’inscription de ce droit sur le titre foncier qui est assignée par ce dépôt.

§2 : Les autorités chargé de recevoir les oppositions

L’opposition à pour effet de suspendre toute les formalités d’immatriculation jusqu'à le conservateur trouve la solution aux litiges moyennant la conciliation des parties. S’il échut à ca mission le dossier est transmis au tribunal. Si l’article 25 du dahir de 1913 tel qu’il est modifié et complété par la loi 14-07 permet à l’intéressé de faire opposition oralement ou par écrit ou près de la conservation foncière, de TPI, du caïd ou du tribunal de paix. Le même article (25) est confié cette mission seulement à cet conservateur et le géomètre.

La nouvelle loi met fin à la situation causé de nombreux problèmes, en effet des autorités local et même les tribunaux ne voulez pas recevoir les oppositions surtout quand il était faite oralement, il ne l’accordé aucune importance parce qu’ils savaient d’autres préoccupation qui était considéré comme était prioritaire. Ils refusent de recevoir ces opposition, alors il n’avait pas le droit de le faire, c’est pour cela que la loi 14-07 à met fin à cette situation.

Quand le conservateur et le géomètre sont devenus les seules personnes habilité à recevoir les oppositions. Il est prévu la création de plusieurs conservations foncières dans une préfecture ou province et qui sont chargé  recevoir toutes les oppositions.

§3 :   Les délais d’opposition :

L’opposant dont faire opposition dans le délai prévu exceptionnellement le conservateur peut recevoir une opposition tardive.

1.       Le délai normal :

Pendant un délai de deux mois qui cour de la publication au B.O de clôture de bornage toutes personnes à un droit sur l’immeuble, au cours de l’immatriculation peut faire opposition.

Le délai prévu pour faire opposition arrivé à expiration, le conservateur peut refuser la réception d’opposition tardive et sa décision est susceptible d’aucun recours judiciaire.

Ce pouvoir reconnu au conservateur et dangereux puisque dans certains cas l’opposant peuvent présenter d’autre nouveau document à la puis de son opposition, et qui trouve qu’il à effectivement le droit de faire opposition et portant son opposition est rejet par le conservateur.

Il découle de l’article 27 du dahir de 1913 tel qu’il a été modifié et compléter par la loi 14-07, aucune opposition n’est recevable sauf l’exception prévu par l’article 29, après expiration d’un délai de 2ans à compté de la date de publication au B.O qu’il avait mentionné de l’article 23 de la présente loi.

Seulement il arrive dans certain cas que l’opposant pour des raisons divers n’est pas la possibilité de faire opposition dans le délai prévu, l’article 29 donnes la possibilité au conservateur de savoir une opposition tardive à condition que l’opposant produise au conservateur les documents indiquant les raisons qui n’est pas empêcher de le faire.

Malgré l’importance des nombres des ‘oppositions qui présente un phargaux pour les conservations foncière et pour la justice. L’opposition reste toujours un moyen indispensable pour permettre à l’opposant de faire Valloire ses voix.

2.       Le délai exceptionnel

L’opposant doit faire son opposition dans les délais prévu et le conservateur dispose d’un pouvoir d’appréciation ; est ce qu’il peut recevoir ou refusé l’opposition ?

Au terme de l’article 29 : après l’expiration du délai fixé à l’article 27 ci-dessus ; une opposition perte être exceptionnellement recul par le conservateur de propriété foncière, même si la réquisition d’immatriculation grevé depuis opposition antérieur à condition que le dossier ne soit pas transmit au TPI. L’opposant doit produire au conservateur les documents indiquant les raison qui l’ont empêché de formuler les oppositions dans le délai ainsi que les actes et documents opérant sa demande. Ille doit en autre sa qualité il à obtenu l’assistance judiciaire. La décision du conservateur revoir cette opposition, ce dernier n’est pas susceptible de recours judiciaire.

La forme de l’opposition et les mentions qu’elle doit contenir :

L’opposition contre la réquisition d’immatriculation est un procédé lourd de conséquences qui risque de porter préjudice au requérant. Compte tenu de la gravité de ce procédé, le conservateur doit être prudent lors de la réception de l’opposition.

L’opposition peut être écrite ou orale.

Dans le cas ou l’opposition est faite oralement, il est dressé en présence de l’intéressé, un procès verbal en double exemplaire dont l’un est remit à ce dernier.

L’opposition doit contenir certaines mentions, il s’agit notamment de l’identité de l’opposant,

De son état civil,

Son adresse réelle ou son domicile élu,

Le nom de la propriété,

Le numéro de la réquisition d’immatriculation,

La nature de la propriété,

L’étendu des droits contestés,

L’énonciation des titres et pièces appuyant de la demande,

Indiquer si l’opposition est totale ou partielle ou si l’opposition concerne les droits indivis avec l’indication de la part de chaque co- indivisaire.

Lorsqu’une personne agit en qualité de tuteur, de représentant légal ou de mandataire, elle doit justifier cette qualité par la production de pièces régulières.

Peuvent aussi faire opposition, les tuteurs au nom des mineurs, les représentants légaux, le procureur du Roi, le curateur aux biens des absents et disparus.

Les frais de l’opposition :

L’opposant doit payer la taxe judiciaire et les droits de plaidoiries sinon l’opposition est considérée nulle et non- avenue conformément à l’article 32 tel qu’il a été remplacé et abrogé par la loi 14- 07 : l’opposant est dispensé de payer la taxe judiciaire s’il bénéficie de l’assistance judiciaire, il doit en outre produire les titres et documents appuyant son opposition. Quand il y a plusieurs oppositions à une même réquisition d’immatriculation, l’opposant doit s’acquitter de la taxe judiciaire et des droits de plaidoiries pour chacune des oppositions.

Section2 : La décision du conservateur concernant les oppositions          

1-La réception de l’opposition

 La réception de l’opposition par le conservateur suppose que l’opposition remplit les conditions de fond et de forme. Il doit recevoir donc l’opposition sans discussion.

La réception de l’opposition par le conservateur n’implique pas la confirmation des droits prétendus par l’opposant ou leur négation par le requérant. Mais elle implique l’existence d’un litige relatif à l’immeuble. Ce litige intéresse le requérant.

La position du requérant peut être envisagée selon deux hypothèses ; soit qu’il apporte la mainlevée de l’opposition soit la déclaration qu’il y acquiesce.

a.       La mainlevée de l’opposition

Le requérant peut se présenter à la conservation foncière pour prouver qu’il a donné mainlevée de l’opposition. Ceci veut dire que le requérant a mis fin à l’opposition et a réglé le litige moyennant le recours à la conciliation aves les opposants.

La mainlevée de l’opposition peut mette fin au litige d’une manière totale et on parle d’opposition totale comme elle peut mettre fin au litige de manière partielle et on parle d’opposition partielle.

b.      L’acquiescement :

Il est dans l’intérêt du requérant d’acquiescer à l’opposition tant que les pièces justificatives prouvent le bien fondé des prétentions des opposants. Le requérant doit faire une déclaration dans laquelle il acquiesce à l’opposition dans le délai d’un mois à partir du jour de la réception d’un extrait de la réquisition et la consultation des pièces déposées par l’opposant à l’appui de son opposition.

2-le refus de l’opposition ou l’annulation de l’opposition                    

La conservateur doit recevoir les oppositions qui sont faites de manière régulière et conformément aux délais et conditions prévues.

a.       Le rejet de l’opposition tardive :

Si l’opposant ne fait pas l’opposition dans le délai prévu à savoir deux mois après la publication de l’avis de bornage au B.O, son droit pour faire opposition s’éteint après l’expiration de ce délai. Et le conservateur peut rejeter l’opposition qui n’a pas été faite dans le délai légal. Mais il peut recevoir une opposition tardive tant que le dossier n’a pas été transmis au tribunal.

La décision de rejet du conservateur est définitive et n’est susceptible d’aucun recours. L’opposant doit supporter les conséquences de sa négligence ou son retard surtout après l’opération de publicité. L’opposant peut alors s’adresser au ministère public pour demander la réception de son opposition par le tribunal.

b.      L’annulation de l’opposition pour le non paiement de la taxe judiciaire :

Le non paiement de la taxe judiciaire malgré la mise en demeure qui lui est adressée par le conservateur entraine l’annulation de l’opposition. La décision du conservateur est définitive et n’est susceptible d’aucun recours. Cette décision semble excessive pour l’opposant qui ne peut pas payer la taxe judiciaire et qui ne bénéficie pas de l’assistance judiciaire parce qu’il ignore ses formalités. Certes l’assistance judiciaire existe. Seulement, la plupart des personnes ignorent que son octroi est subordonné à certaines conditions.

c.       L’annulation de l’opposition pour défaut de preuve :

Si l’opposant ne fourni pas les pièces justificatives à l’appui de son opposition, le conservateur lui adresse une mise en demeure l’invitant à déposer ces documents dans le délai de 3 mois.

d.      L’annulation de l’opposition en vertu d’une décision judiciaire :

Dans le cas où le litige relatif à l’opposition est porté devant le tribunal et que celui-ci statue en dernier ressort prononçant le rejet de l’opposition, le conservateur doit se conformer à cette décision et annuler l’opposition.

3-la conciliation des parties

 Avant de transmettre le dossier au tribunal, le conservateur peut procéder à la conciliation des parties. L’initiative de la conciliation émane du conservateur, du requérant, de l’opposant ou d’un tiers.

Si le litige concerne les limite, le requérant et l’opposant peuvent s’entendre pour conclure un accord à l’amiable sans recourir à la justice. Le procès-verbal adresser par le géomètre a une force obligatoire et engage les deux parties conformément à un principe connu, « les obligations valablement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites ».

La conciliation des parties demeure possible même pendant la phase judiciaire s’il y a des prémices qui permettent de l’envisager.

Chapitre III : La phase judiciaire de l’opposition     

Si le conservateur échoue dans sa mission il n’arrive pas à transmis le dossier au tribunal. Au cas où le jugement ne donnée pas satisfaction à l’une des parties il peut s’adresser a la cour d’appel et exercer pouvoir devant la cour de cassation. 

1-L’opposition au niveau de TPI 

La phase judiciaire d’immatriculation commence directement après le réception par le secrétariat greffe de TPI le dossier qui lui à été transmis par le conservateur, ce dossier est présenter au président de TPI qui désigne un juge rapporteur charger de préparer la solution de contestation conformément au disposition de l’article 34 du dahir de 1913 tel qu’il est modifier et compléter par la loi 14-07.

Le juge rapporteur appartient aux cors de la magistrature, il est désigné par le président de TPI pour mettre l’affaire en état, qu’il peut procéder aux enquêtes concernant les litiges et prendre toutes les mesures approprié. Ce juge rapporteur est chargé d’étudier le dossier qui est transmis par le conservateur au tribunal et qui contient un certains nombre de pièces et documents qui sont fourni par les parties.

Le juge rapporteur convoque les parties, il demande à l’opposant toutes les renseignements nécessaire, et qui sont susceptibles d’éclairé au juge en vu d’établir son rapporte relative à l’opposition qui peuvent procéder à l’audition des témoignes et se transporté sur les liens avec l’assistance d’un géomètre topographe.  Lorsque le juge rapporteur estime que l’affaire est en état, il fixe la date de l’audience et convoque les parties conformément aux dispositions de l’article 35 du dahir de 1913.

Au terme de l’article 35 ; lorsque le juge rapporteur estime que l’affaire est en état, il faut avertir les parties du jour où il sera appelé en audience publique au moins 8 jours à l’avance à compté de la date de la réception de la convocation.

A l’ouverture des débat le juge rapporteur expose l’affaire, les parties sont entendu, le ministère publique dans ses conclusion l’affaire est jugé soit immédiatement soit après délibérer. Et le tribunal indique dans sans jugement, les limites de la superficie reconnu au profil des opposants, et en cas d’indivision la part revenant à chacun lieu.

2- l’opposition au niveau de la cour d’appel et la cour de cassation

Dès la réception des dossiers par le secrétariat greffe de la cour d’appel, le premier président nomme un conseiller rapporteur de mettre l’affaire en état. Dès sa désignation le conseiller rapporteur présumé l’appelant de produire ses grives (les raisons) et moyens de défense dans un délai ne passe pas un jour.

Le conseiller rapporteur peut accomplir plusieurs mesure complémentaire d’instruction, soit d’office soit sur la demande des parties, ils peuvent aussi se transporté sur les lieus, ont faisant aider par un géomètre topographe. Ils peuvent procéder à l’audition des témoignes et peut aussi déléguer pour ses opposition un magistrat de TPI dès que l’affaire est en état.

Le conseiller rapporteur est prévenir les parties 15 jour à l’avance du jour au l’affaire sera appelé à l’audience. Le conseiller rapporteur expose l’affaire, les parties sont entendu le ministère public donne ses conclusions, l’affaire est jugé par la cour d’appel soit immédiatement soit après délibérer.

L’arrêt rendu est susceptible au pouvoir de cassation, les requérants et les opposants peuvent exercer un pouvoir de cassation contre l’arrêt de la cour d’appel.

La Phase de l’attribution ou de l’établissement du titre foncier / Duplicata

L’immatriculation donne lieu à l’établissement du titre foncier relative a l’immeuble objet de la réquisition d’immatriculation déposé auprès du conservateur il faut distinguer ici entre 3 types de documents, le titre foncier ensuite duplicata et enfin un titre spécial ou des certificats spéciaux relative au droit réel grevant l’immeuble.

A-le Titre foncier est un document établir par le conservateur et qui permet d’identifier l’immeuble objet de la réquisition. Au terme de l’article 52 du dahir de 1913 tel qu’il est modifier et compléter par la loi 14-07, le titre foncier doit contenir la description détaillée de l’immeuble  avec ses limites ses tenant et aboutissant sa nature et sa concurrence, le nom et prénom de propriétaire son domicile son état civil sa nationalité et s’il y a lieu le nom de l’époux et l’indication du régime matrimoniale.

En cas d’indivision il faut les même indications que se-dessus pour chaque propriétaire avec mention de la part de chacun d’eux dans le cas au le propriétaire est une personne moral, il faut mentionner sa dénomination sa forme juridique son siège social ainsi que le nom de son représentant légale.

Les droits réels immobiliers existent sur l’immeuble, ce titre foncier porte un numéro d’ordre et un nom particulier, le plan est un excès. Lorsque le titre foncier est établir au qu’un droit réel qui est inscrite au nom d’un mineur ou d’incapable, les natures de l’incapacité sont indiqué au titre foncier.

B-Duplicata : le propriétaire de l’immeuble à droit à un duplicata pour recopie du titre foncier, cette copie à la même valeur que l’original. Le duplicata doit contenir toutes les mentions qui figure sur le titre foncier, L’art 58 du dahir de 1913 sur l’immatriculation Dispose : « le propriétaire à l’exclusion de tous autre droit à obtenir le duplicata du titre foncier et du plan qui y un excès, le conservateur de la propriété foncière on certifier l’authenticité on est à posant sa signature et le cachet de conservation foncière ». De même l’art 60 du dahir de 1913 dispose « toute mentions inscrite par le conservateur de la propriété foncier sur le titre foncier est reproduit par lui sur le duplicata qui est présenté, il certifier la conformité duplicata avec le titre foncier ».     Les titulaires du droit réel ont droit à un certificat spécial.

La perte du duplicata ou la destruction :

En cas de perte, de destruction du duplicata l’intéressé à un droit à un nouveau duplicata. Il doit adresser une demande au conservateur dans laquelle il doit révéler son identité qui comporte toute les renseignements concernant cette perte ou destruction.

Au terme de l’art 101 du dahir de 1913 « en cas de perte de vol ou de destruction du duplicata du titre foncier, les certificats spéciales le titulaire doit présenté au conservation de la propriété  foncière les pièces justificatives et faire une déclaration contenant son identité les circonstances de la perte du  vol ou de destruction et tout les renseignements qui possède de l’affaire, le conservateur de la propriété foncier peut faire la déclaration du basé sincère délivré à l’intéressé un nouveau duplicata du titre foncier ou d’une certificat spéciale d’inscription 15jrs après publication d’un avis à cette effet au B.O.

Le conservateur à un grand pouvoir d’appréciation. Si le conservateur refuse de délivré le duplicata du titre foncier ou s’il estime qu’il na pas situé à la demande qu’est faite, le requièrent peut s’adressé au TPI.

Les pénalités :

Les dispositions du code pénal sont applicable de tout personne qui est falsifier contre fait ou atterrer les titres fonciers, duplicata, certificat délivré par le conservateur de la propriété foncier en conformité avec les dispositions de la présente loi ou faits usages du document ainsi falsifier contre fait ou intérêt.

L’effet de la décision d’immatriculation :

La procédure d’immatriculation quelle soit administratif ou judiciaire se termine par l’établissement du titre foncier, ce titre foncier est définitive et inattaquable. Ensuite se pose le problème de l’effet de purge, en fait il faut examiner si la prescription produit ou non un effet sur la décision d’immatriculation.

1.       Le caractère définitif et inattaquable du titre foncier :

Au terme de l’art 62 du dahir de 1913 « le titre foncier est définitive et inattaquable il forme les points de départ unique des droits réels et charge foncière existent sur l’immatriculation au moment d’immatriculation à l’exclusion de tous autre droits non inscrit. Ce caractère définitif et inattaquable de titre foncier, concerne non seulement le droit de la propriété, mais intéressé également, les inscriptions subséquentes.

Il concerne aussi le sol ainsi que les instructions et plantations qui se trouvent au jour de son établissement.

Le titre foncier est le seul document qui est pris en considération pour reconnaitre le requérant et le véritable propriétaire.

2.       L’effet de purge :

La décision d’immatriculation produit un effet de purge, celui-ci donne à la propriété un point de départ précis, il est débarrasser de toutes les droits réel et charge foncière antérieur à l’immatriculation et non révélé en tant au porteur. Donc tout droit antérieur non retenu pendant le déroulement de la procédure est considéré comme inexistant. Seuls les droits réels ont une existence juridique pendant la procédure d’immatriculation, le bénéficiaire de la décision d’immatriculation devient propriétaire par l’effet de cette décision. Ensuite, le titre foncier établie au nom de propriétaire se sufi à l’immeuble, il fait table rase du passée.

Ils ont résulte que les actes et titres ainsi que toutes les documents produit à l’acquis de la réquisition d’immatriculation sont annulées et placées dans le dossier d’immeuble. Le titre foncier est grevé d’aucun droit réel aux charges foncières à l’exception des droits concernés par la décision d’immatriculation.

La décision prise par le conservateur est donc définitive, il ne peut en aucun cas être annulé et modifier ou annulée même par la voie judiciaire. Seulement cette décision peut dans certains cas donner lieu à des abus, et privé certaine personne de leurs droits bien qu’il soit légitime. Donc, l’effet de purge n’est pas absolu mais le principe demeure

 Ils ont ainsi en cas de dol, il faut donc de ce principe en vertu du ……………………………..…. Le titre foncier est définitive et attaquable, soit empêcher ou appliquer avec beaucoup de souplesse afin que les personnes qui utilisent ses procédé n’entière pas profit pour porté atteint ou des tiers, et en plus peut que la constitution Marocain garantie le droit de la propriété tel qu’il découle de l’article 35 de la constitution 29 juin 2011.

L’existence des droits inscrits

Le problème qui se pose ici est celui de savoir si la prescription produit ou non un effet sur la décision d’immatriculation. La Repense a cette question vous a donner par l’article 63 du dahir sur l’immatriculation. Au terme de cette article, La prescription ne peut faire acquérir aucun droit réel sur un une immeuble immatriculé  à l’encontre du propriétaire inscrit ni amené la disparition d’aucun des droit réel inscrit sur le titre de propriété.

Chapitre IV : La responsabilité du conservateur et le fond d’assurance

S : Le droit des victimes de la décision d’immatriculation :

§1 : La responsabilité du conservateur

En principe, les personnes dans les droits sont lésées par suite d’immatriculation, ne peuvent exercer aucun recours. Comme le conservateur peut seul attribuer un titre foncier au requérant, il doit en revanche assumer sa responsabilité pour les fautes commises dans l’exercice de ses fonctions.

Le tribunal peut condamnée à réparer les préjudices subi par les victimes de la décision d’immatriculation, et qui résulte d’un dol moyennant une action personnel en justice et qu’il découle de l’article 64. Au terme de cette article « aucun recours ne peut être exercé sur l’immeuble à raison d’un droit lésée par suit d’immatriculation, les intéressé peuvent non seulement en cas de dol exercer une action personnel en dommage intérêt contre l’auteur du dol ».

En cas d’insolvabilité du conservateur, les indemnités sont payées sur le fond d’assurance institué par l’article 100 de la présente loi.

A ce recours prévu par la loi sur l’immatriculation, il existe d’autre recours prévu par le DOC :

1++   Le recours prévu par la loi sur l’immatriculation :     

Pour que l’action en réparation soit recevable il faut un dol. Le dol consiste à utilisé de main œuvre frauduleuse (طرق احتيالية) en vue d’induire le contractant en erreur pour l’amené à conclure un contrat.

Dans le domaine d’immatriculation le dol concerne tout acte, qui donne lien à la perte d’un droit à la suite d’immatriculation. Pour qui est dol il sufi que le requérant soit de mauvaise foi. Par Exemple, qu’il se soit abstenu de révéler un droit dont il connaissait l’existence au profit d’un tiers.

Le dol doit être entendu ici au sens large pour qu’il est dol et n’est pas nécessaire. Normalement, le dol se matérialise par des manœuvres frauduleuses mais ici, il suffit d’avoir une mauvaise foi, et porté préjudice à autrui.

Donc, le conservateur est responsable en cas de dol commis dans l’exercice de ses fonctions et engage de sa responsabilité personnel. Si l’auteur du dol est insolvable, la réparation des préjudices est prise en charge par le fond d’assurance tel qu’il découle de l’article 100 du dahir de 1913 relative à l’immatriculation.

2++    le recours prévu par le DOC :             

La victime de la décision d’immatriculation peut demander au requérant le remboursement du prix d’achat de l’immeuble au cas où le contrat de vente n’aurait pas été inscrit sur le titre foncier, et peut également demander les dommages intérêt et exercer une action sur la base de l’enrichissement sans cause :

A++  L’action de responsabilité sur le fondement de l’enrichissement sans cause :

La victime peut aussi poursuive le requérant sur le fondement d’enrichissement sans cause tel qu’il est réglementé par l’article 66 du DOC. Seulement cette solution n’est pas satisfaisant et ont données que les conditions de l’enrichissement sans cause ne sont pas toujours réunie. En plus, en cas d’insolvabilité de l’enrichir, la victime doit n’oublie aucun  réparation puisque le fond d’assurance ne prend pas en considération l’enrichissement sans cause.

 B++  l’action en remboursement du prix d’achat :

La victime de la décision d’immatriculation peut aussi intenter une action en remboursement du prix d’achat, cette action trouve son fondement dans l’article 70 du DOC. Si un requérant à vendu un immeuble, alors que l’acquéreur n’a pas déposé en tant utile son titre à la conservation foncière, et qui se trouve par la suite dépuiée de se bien, il doit rembourser le prix d’achat qu’il a prise. S’il est victime de main œuvre frauduleuse (طرق احتيالية) il a doit aussi à des dommages intérêt.

§1 :   Les Fonds D’assurance :       

Le législateur à consacré l’article 100 du dahir de 1913 tel qu’il est abroger à remplacer le fond d’assurance, au terme de cette article ; il est instituer au fond d’assurance destinée à garantie en cas d’insolvabilité du conservateur générale au des conservateurs de la conservation foncière, le paiement des sommes au quel il serait condamné envers la partie lésée pour une faut commise d’immatriculation ou d’une inscription subséquent, le plafond de ce fond est fixé à 100 million de dirham.

Toutes démunissions de ce fond suite à l’exécution d’un jugement est ont acquise de la force jugé, et compenser sur le budget de l’ANCFCC dans l’année qui suive cette démunissions.

Le but poursuive par le législateur et de permettre à ce fond d’indemnisé des victimes de la décision d’immatriculation en cas d’insolvabilité du conservateur. Ce fond se substitut au conservateur dans la réparation des préjudices suivie.

L’article 100 du dahir de 1913, avant qu’il ne soit modifier par la loi de finance en date de 2005 à des prévus dans son dernier alinéa qui suite ce fond est constituer par un prélèvement opérer sur le montant du droit perçu à la conservation de propriété foncière. Ce prélèvement représenté 2% de Totale des recettes de la conservation foncière et qui découle de l’article 59 de l’arrêt du 4 juin 1915 relative à la conservation foncière.

Toutes démunissions de ce fond est compenser sur le budget de l’ANCFCC dans l’année qui suicide où cette démunissions à lieu grâce à ce fond d’assurance, la victime peut obtenu réparation s’il à faire à un conservateur insolvable, elle n’est pas toujours lésé de ce prévaloir de son insolvabilité. Car il poursuive toutes les procédures pour dépuiée, le conservateur de sa opportunité de bien avant de s’adressé à ce fait.

Cependant, le fait que le montant de réparation soit pris en charge par le fond d’assurance ne doit pas être considérer comme un moyen pour encourager les conservateurs à être négligents. Et à fournir le minimum d’efforts dans l’exercice de leurs fonctions. D’ailleurs, il n’est pas aisé de se prévaloir de son insolvabilité.

Maintenant, on passe au recours prévu par le D.O.C. :

La victime de la décision d’immatriculation peut demander au requérant le remboursement du prix d’achat et peut exercer aussi une action sur la base de l’enrichissement sans cause.

L’action en réparation sur le  fondement de l’enrichissement sans cause :

La victime peut poursuivre le requérant sur le fondement de l’enrichissement sans cause tel qu’il est réglementé par l’article 66 du D.O.C. Seulement cette solution n’est pas satisfaisante, étant donné que les conditions de l’enrichissement sans cause ne sont pas toujours réunies. En plus, en cas d’insolvabilité de l’enrichis, la victime n’obtiendra aucune réparation puisque le fond d’assurance ne prend pas en considération l’enrichissement sans cause.

Il y a aussi l’action en répétition de l’indu ou une action en remboursement du prix d’achat :

La victime de la décision d’immatriculation peut aussi intenter une action en remboursement du prix d’achat. Cette action trouve aussi son fondement dans l’article 70 du D.O.C. Si un requérant a vendu un immeuble alors que l’acquéreur n’a as déposé son titre foncier à la conservation foncière au temps voulu et qui se trouve par la suite dépouillé de ce bien, il doit lui rembourser le prix d’achat qu’il a payé.

Ces différentes solutions auxquelles peuvent recourir les victimes de la décision d’immatriculation ont une portée limitée. Les personnes dont les droits sont lésés suite à une décision d’immatriculation malgré le recours à la justice et qui ne perçoivent qu’une somme d’argent en raison du préjudice subit n’ont plus confiance ni en l’immatriculation, ni en la justice car l’argent ne compense pas finalement le préjudice subit.

Bibliographie :

ABDELWAHD  BELKEZIZ : la possession en droit marocain, collection de la faculté de droit de rabat, 1968

ABDELAZIZ  BENJELOUN : les limitations de la propriété en droit public marocain, collection de la faculté de droit de rabat, 1971

DRISS ALAMI MACHICHI : les immeubles et le droit commercial, les éditions maghrébines, 1975

Med Ahmed BOULBAT   نظام التحفيظ العقاري  قانون رقم 07-14    :                                                  

Med el MERNISSI   :   Notion de la publicité foncière

Dahir 12 Aout  1913 sur l'immatriculation,  Modifié et Complété par la loi 14-07, CODE FONCIER